Закрытие границ на фоне пандемии и последних событий привели к стремительному развитию внутреннего туризма, активному строительству новых гостиниц, ремонту существующих и росту прибыли в сфере гостиничного бизнеса. А уход зарубежных брендов дал возможность развивать объекты гостеприимства именно отечественным отельерам.

Гостиничный бизнес в России сегодня — это динамически развивающийся сектор бизнеса с оборотом примерно в 143 млрд. р. в год. Как выгоднее открыть гостиницу с нуля в сегодняшних реалиях, рассмотрим в этой статье.

Что выгоднее: построить новую гостиницу или реконструировать старую?

Перед тем, как открыть гостиницу, каждый отельер задается вопросом: что будет легче и экономически выгоднее – строительство гостиницы с нуля или ремонт уже существующей гостиницы (или переделать другое здание под гостиницу). Рассмотрим плюсы и минусы того и другого варианта.

1. Строительство гостиницы

Вариант построить новый отель подходит тем, кто не ограничен бюджетом и инвестициями. Но он зависит от многих важных факторов, которые нужно решить на первоначальном этапе.

Что нужно учесть:

⚪️ чтобы открыть успешный отель с нуля, крайне важно правильно выбрать локацию, учесть удаленность от транспортных узлов, расположение относительно туристических объектов. Кроме того, локация должна выбираться в соответствии с будущей концепцией отеля. Понятно, что строительство бизнес-гостиницы вдалеке от важных коммерческих и деловых центров – в корне неверное решение. Тоже самое касается объектов для туристического потока – здание под гостиницу нужно планировать в зонах, близким к культурным и историческим объектам и достопримечательностям. Ведь во многих случаях причина неуспеха предприятия и отсутствие прибыли кроется в неправильной оценке его местоположения;

⚪️ чтобы построить отель, следует учитывать, что покупка земли под коммерческую застройку — отдельный вопрос, где цены разнятся в зависимости от региона и местоположения участка. Земля под застройку в центре города или, например, в историческом районе потребует внушительных вложений;

⚪️ оцените заранее, возможно ли будет в будущем дальнейшее расширение отеля с помощью вспомогательных построек или новых объектов для досуга гостей на территории, и хватит ли на это места;

⚪️ при строительстве гостиницы с нуля учтите момент комфортной парковки для гостей и наличие удобных подъездных путей;

⚪️ перед тем, как построить здание под гостиницу, оцените, насколько удобным будет подведение ко всем техническим узлам – электрические мощности, водопровод и канализация и т.д.;

⚪️ процесс строительства отеля требует привлечения таких специалистов, как архитекторы и дизайнеры;

⚪️ для этого варианта потребуется длительное согласование проектной документации на соответствие будущей гостиницы всем нормам строительства (СНиПы и СанПиНы).

Плюсы строительства гостиницы:

⚪️ отельеры, которые решили открыть отель с нуля, получат уникальный архитектурный объект, который сам может стать достопримечательностью;

⚪️ в проекте отельер сможет отразить именно свое видение объекта гостеприимства;

⚪️ при строительстве здания под гостиницу можно сразу учесть все необходимые для удобства гостей нюансы;

⚪️ проектирование гостиницы с нуля делает объект более качественным и надежным;

⚪️легче соблюсти соответствие всем нормам строительства гостиниц.

Минусы строительства гостиницы:

⚪️ пожалуй, главный минус для тех, кто хочет построить отель – это необходимость вложить гораздо больше временных и денежных затрат;

⚪️ разработка концепции при строительстве гостиницы может длиться дольше, поскольку здание должно пройти весь процесс проектирования и проверки;

⚪️ более долгий срок окупаемости, около 10-15 лет;

⚪️ могут возникнуть сложности со строительством и вписыванием отеля в окружающий ландшафт и инфраструктуру.

2. Реконструкция и ремонт существующего отеля или другого объекта недвижимости под гостиничный бизнес.

Как открыть отель с нуля при более скромных затратах и инвестициях? Ответ есть –реконструировать старый объект гостеприимства или адаптировать любое готовое здание под гостиницу.

Что важно учесть:

⚪️ при адаптации здания под гостиницу необходим тщательный анализ проектной документации, технического паспорта здания, планов БТИ, возможных допусков и ограничений, на предмет возможного использования объекта недвижимости под строительство гостиницы;

⚪️ необходимо приобрести здание под гостиницу по цене, которая в сумме с затратами на ремонт не превышает стоимость нового строительства;

⚪️ нужно оценить, не понесет ли ремонт существующего объекта гостеприимства или здания непредвиденных расходов – в виде существенных перепланировок и т.д.

Плюсы ремонта и реконструкции отеля:

⚪️ ремонт гостиницы или адаптация существующего здания под гостиницу особенно подходит для городов, где мало места под застройку коммерческой недвижимостью;

⚪️ появляется больше шансов занять здание под гостиницу в историческом или популярном районе города;

⚪️ ремонт и реконструкция отеля предполагает более быструю окупаемость – 5-8 лет;

⚪️ требуется намного меньше финансовых затрат, чем на строительство гостиницы с нуля;

⚪️ для открытия отеля можно выбрать и объект незавершенного строительства, что делает этот вариант особенно привлекательным для инвесторов;

⚪️ построить гостиницу в этом случает требует меньше временных затрат, главное – вписать проект гостиницы в параметры существующего здания.

Минусы:

⚪️ при ремонте и реконструкции отеля стоит помнить, что существующий конструктив здания иногда не позволяет вносить серьезных нужных изменений внутреннего пространства для удобства гостей;

⚪️ рассмотрение проектной документации по уже готовому зданию под гостиницу может занять больше времени, чем при строительстве гостиницы;

⚪️ при проектировании ремонта и реконструкции может быть гораздо сложнее соблюсти строительные и иные нормы соответствия;

⚪️ это не всегда выгодная история, так как если выбранное здание под гостиницу абсолютно не предназначено для объекта гостеприимства, то реализация проекта гостиницы может стать очень затратной.

3. Общие требования проектирования строительства или ремонта гостиницы, которые важно учесть для успеха проекта:

КОНКУРЕНТЫ. Прежде, чем задаться вопросом «Как открыть отель?», нужно понять и просчитать количество конкурентов, которые располагаются недалеко от предполагаемого объекта гостеприимства, их класс и стоимость услуг, а также оцените их известность и успешность, чтобы не остаться без туристического потока и в убытке;

ПЕРСПЕКТИВА. Перед тем, как строить гостиницу узнайте, как планирует меняться и застраиваться район, в котором будет строительство гостиницы. Просчитайте, так ли выгодно будет расположение отеля через несколько лет;

СОСЕДСТВО. При выборе отеля для ремонта или здания под гостиницу, оцените соседство, не располагаются ли поблизости объекты и предприятия, способные обеспечить неприятные запахи или сильный шум;

ПАНОРАМНОСТЬ. При строительстве гостиниц учтите все, даже вид из окна. Оцените, будет ли гостям видна зеленая зона, закрывают ли обзор рядом стоящие здания или объекты инфраструктуры, насколько и в какое время будет шумно;

ГОСТИ. Перед тем, как открыть отель, изучите, какие именно туристы и с какими целями чаще всего приезжают в регион. Это напрямую должно влиять на выбор концепции будущего объекта гостеприимства;

КОНЦЕПЦИЯ. Включите в первоначальный проект гостиницы ценовую нишу, особенности номерного фонда (количество, размер, формат, дизайн, необходимость адаптации под разные целевые аудитории), концепцию питания (необходимость ресторанов и кафе в структуре отеля, их количество, формат, часы работы).

ВЫВОД. Строительство новых гостиниц и ремонт существующих отелей – несомненно прибыльное и перспективное вложение средств, и в современных реалиях гостиничный бизнес будет и дальше успешно развиваться в России. Рентабельность по показателю EBITDA (прибыль до вычета налогов, кредитов и амортизации) для него составляет 20-30%. Задавая вопрос: «Как открыть успешный отель с нуля?», главное помнить, что какой вариант вы бы не выбрали – строительство или ее ремонт, важно уделить достаточно времени и внимания этапу подготовки, и тогда ваш объект гостеприимства станет не только прибыльным бизнесом для вас, но и излюбленным местом отдыха для ваших гостей.